Mác Việt, thuế kiểu Trump và cú đánh vào BĐS

Trật tự thế giới đang thay đổi. Tổng thống Mỹ Donald Trump chốt hạ mức 104% lên hàng Trung Quốc, còn Trung Quốc thì đánh trả với mức thuế 84%. BĐS Việt Nam sẽ ra sao với mức thuế suất cao kiểu Trump?

11 giờ sáng ngày 9/4/2025 theo giờ Việt Nam, chính sách thuế đối ứng (gọi tắt kiểu dân dã là thuế 46%) của Trump chính thức được áp dụng lên Việt Nam. Hàng trăm ngàn container nằm chờ xuất khẩu tại cảng đều bị làm thủ tục hủy giấy tờ khai để kéo về lại nhà máy, ban lãnh đạo các doanh nghiệp xuất khẩu phải họp không ngừng nghỉ sáng đêm, cổ phiếu các doanh nghiệp may mặc và BĐS KCN thì giảm không thấy đáy. Vị tổng thống thứ 47 của Hoa Kỳ đã chính thức mở ra một thời kỳ bất ổn chính trị sâu sắc, khi thuế quan không chỉ là một phần trong tổng thể chính sách giảm thâm hụt thương mại, mang việc làm về Mỹ và tăng thu ngân sách mà còn là một vũ khí chính trị quốc tế thông qua con đường đàm phán. Rủi ro địa chính trị (geopolitical risk) trên toàn cầu chưa bao giờ cao như lúc này.

Sự bất định kéo dài trên phạm vi toàn cầu

Tổng thống Trump vốn xuất thân từ dân làm ăn kinh doanh nên ông ưa thích việc hét giá cho thật cao ban đầu để ép nước bạn ngồi vào bàn đàm phán, từ đó giảm deal dần. Thuế quan là công cụ đàm phán của Trump, và ngay cả khi Việt Nam và Hoa Kỳ đạt được thỏa thuận để giảm thuế suất thuế đối ứng thì Trump vẫn có thể dọa tăng lại để đàm phán các vấn đề khác. Điều này tạo ra một sự bất định kéo dài, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư đầu tư dòng vốn FII và các doanh nghiệp FDI. Đây là tình trạng chung cho tất cả quốc gia trong tầm ngắm của Trump, không chỉ riêng Việt Nam. Vậy rủi ro lớn nhất của Việt Nam là gì?

Gia công và Made in Vietnam

Nhìn vào hình ảnh trên, bạn có thấy vị trí đặc biệt của Việt Nam không? Đứng top 3, chỉ sau đối thủ lớn nhất của Mỹ là Trung Quốc và EU. Trump khi đề cập đến Việt Nam cũng nói rất ẩn ý, nhiều keywords: Tôi rất thích họ, họ là những nhà đàm phán tuyệt vời, nhưng họ áp thuế (thực ra là gây ra thâm hụt thương mại) chúng tôi đến 90%. Do đó, có qua có lại, chúng tôi áp họ 46%. Mặc dù cái bảng thuế suất này đã được nhiều chuyên gia chứng minh là sai rất sai về mặt kiến thức, nhưng đó không phải trọng tâm của vấn đề, vì Trump và team của ông hẳn là thừa biết điều đó. Cái ông muốn là cho chúng ta biết ông và nước Mỹ đang đặt chúng ta ở đâu, và chúng ta cần làm thế nào để chốt được deal tốt nhất từ ông.

Vậy hình ảnh của “Việt Nam trong Trump” đang là như thế nào? Việt Nam đang là một quốc gia trung lập, là địa bàn hội họp ngoại giao ưa thích của cả Trump và chủ tịch Tập Cận Bình, và Việt Nam hiện không ngả về phe nào kể cả Trung Quốc - quốc gia đang đối đầu gay gắt với Mỹ và đã có động thái đáp trả thuế với Mỹ ngay lập tức. Trump áp thuế lên Việt Nam cao hơn rất nhiều quốc gia ASEAN khác (Indonesia 32%, Malaysia 24%, Thái Lan 36%) vì ông đang đặt rằng Việt Nam là trung gian để hàng hóa của Trung Quốc đi qua bên Mỹ. Bằng việc nhập khẩu nguyên vật liệu từ quốc gia gấu trúc nhưng gia công, lắp ráp và xuất xưởng từ Việt Nam, hàng hóa của các ông chủ Tàu được rửa xuất xứ và đóng mác “Made in Vietnam”, xuất khẩu vào Mỹ dễ dàng hơn. Chính phủ Mỹ đã nghi ngờ điều này từ lâu. Một nghiên cứu từ Harvard Business School cho thấy vào năm 2021, có khoảng 16% kim ngạch hàng Việt Nam xuất khẩu sang Mỹ - tương đương 15,5 tỷ USD - thực chất là hàng Trung Quốc được gắn nhãn “Made in Vietnam”. Các ngành hàng dễ bị đặt nghi vấn nhất bao gồm thiết bị điện mặt trời, điện tử, thép, lốp xe, … Trong đó, pin năng lượng mặt trời là một ví dụ điển hình. Khi Mỹ áp thuế chống bán phá giá cao với sản phẩm này từ Trung Quốc, các công ty nước này đã nhanh chóng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, Thái Lan, Malaysia, Campuchia. Hệ quả là đến năm 2021, có tới 80% tấm pin mặt trời nhập khẩu vào Mỹ đến từ bốn quốc gia Đông Nam Á này, trong khi hàng Trung Quốc trực tiếp chỉ còn chiếm dưới 1%.

Nguồn: US Comtrade

Nói cách khác, đối với Trump, Việt Nam đang cùng phe với Trung Quốc. Và việc đánh thuế Việt Nam 46% là Trump đang đặt Việt Nam vào câu chuyện là: Buộc phải chọn phe. Nhưng Việt Nam thực tế lại là quốc gia rất phụ thuộc vào xuất nhập khẩu, với đối tác nhập khẩu lớn nhất là Trung Quốc (kim ngạch ước đạt 144.02 tỷ USD, ~40% tổng kim ngạch nhập khẩu cả nước 2024) và xuất khẩu lớn nhất là Mỹ (136 tỷ USD, ~30% tổng kim ngạch xuất khẩu cả nước 2024). Do đó, dù theo phe nào thì chúng ta cũng sẽ phải chịu tổn thất rất lớn. Cuộc chơi đang thay đổi. Tình hình có thể khả quan hơn nếu Việt Nam đàm phán được deal tốt, nhưng việc mong chờ cả 2 cùng giảm thuế suất về 0 là không thể nào vì tăng thu ngân sách cũng là một mục tiêu của chính sách này. Mà kể cả Việt Nam có đồng ý giảm thuế suất nhập khẩu về 0 thì cũng sẽ không có nghĩa lý gì đáng kể so với Mỹ (case study điển hình là Israel giảm thuế nhập khẩu về 0 cho Mỹ nhưng Mỹ vẫn áp Israel 17%). Nói tóm lại, rủi ro chính trị đối với Việt Nam hiện tại là rất lớn, và điều đó chắc chắn sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ, sâu rộng lên các thị trường đầu tư, trong đó đương nhiên có cả thị trường bất động sản.

Tác động lên thị trường BĐS Việt Nam

Nhìn chung, thuế đối ứng sẽ tác động lên thị trường BĐS Việt Nam thông qua 5 kênh sau:

• Kênh 1: Tăng thuế đối ứng => Giảm kim ngạch xuất khẩu => Giảm thu nhập của người dân => Giảm sức mua BĐS.

Thuế đối ứng đánh trực diện và gây tổn thất nghiêm trọng lên ngành dệt may, giày dép, thủy sản, gỗ, săm lốp và đá ốp lát. Đặc biệt là ngành dệt may và giày dép: Khi Mỹ là thị trường chính, chiếm 36.5% và 43.6% thị phần. Mặt khác, biên lợi nhuận của 2 nhóm ngành này thì rất mỏng (10-15%), đồng thời ngành này cũng là một ngành thâm dụng lao động rất lớn với hơn 3 triệu công nhân và chi phí nhân công cũng chiếm 40-50% tổng chi phí. Do đó, khi kim ngạch xuất khẩu giảm vì thuế cao sẽ ảnh hưởng lên thu nhập của rất nhiều người (giảm lương hoặc tệ hơn là cắt giảm lao động), từ đó tạo áp lực giảm giá thuê căn hộ, nhà trọ tại các khu vực gần KCN và giảm sức mua BĐS nói chung (nhất là phân khúc trung cấp). Bên cạnh đó, thu nhập giảm cũng làm giảm nhu cầu du lịch nội địa, ảnh hưởng đến BĐS nghỉ dưỡng.

• Kênh 2: Tăng thuế đối ứng, rủi ro chính trị => Giảm FDI đăng ký mới (các tập đoàn lớn) => Giảm nhu cầu thuê KCN => Ảnh hưởng BĐS KCN và CN.

BĐS Khu công nghiệp là phân khúc nhạy cảm bậc nhất đối với các chính sách thương mại của Mỹ. Những năm qua, khu công nghiệp Việt Nam phát triển mạnh mẽ nhờ làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc nhằm né thuế quan Mỹ. Khi Mỹ áp thuế quan ở mức cao lên hàng Việt Nam, lợi thế thu hút đầu tư của Việt Nam sẽ suy giảm, khiến các tập đoàn đa quốc gia phải cân nhắc lại kế hoạch mở rộng sản xuất. Khi FDI đăng ký mới giảm tốc, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng chững lại, khiến giá thuê - vốn tăng mạnh suốt giai đoạn 2019-2023 sẽ đối mặt với nguy cơ điều chỉnh. Những khu công nghiệp ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện sẽ chịu rủi ro cao hơn cả (Bình Dương, Long An,...). Mặt khác, FDI giảm cũng khiến số lượng chuyên gia nước ngoài về làm việc tại Việt Nam giảm theo, kéo theo nhu cầu thuê hoặc mua căn hộ cao cấp/biệt thự/… cũng sẽ giảm theo. Tuy nhiên, về phía doanh nghiệp, 41% số công ty trong khảo sát của AmCham cho biết họ đang tính đến việc đa dạng hóa thị trường thay vì dịch chuyển sản xuất. Chiến lược “Việt Nam +1” khả năng cao sẽ xảy ra: Thay vì tiếp tục mở rộng thêm ở Việt Nam, doanh nghiệp phân bổ sang các quốc gia khác để giảm thiểu rủi ro chính trị, đặc biệt đối với những ngành đã bị đánh thuế nặng như thép, nhôm (đã chịu mức thuế 25% từ năm 2018). Với bối cảnh mới, thị trường BĐS KCN đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe hơn: Tăng trưởng không còn theo chiều rộng mà sẽ phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành và mức độ ổn định chính sách.

• Kênh 3: Rủi ro chính trị tăng => Giảm dòng vốn FII => Biến động tài chính => Siết tín dụng và kỳ vọng => Thị trường BĐS rơi vào trạng thái "chờ đợi và thủ thế" kéo dài.

FII thường đổ vào: Trái phiếu doanh nghiệp (bao gồm trái phiếu BĐS) và thị trường chứng khoán (cổ phiếu nhóm ngành BĐS, ngân hàng, vật liệu xây dựng…). Khi rủi ro địa chính trị tăng cao, nhà đầu tư FII có xu hướng rút vốn về các tài sản an toàn và tạo áp lực lên lãi suất, từ đó làm tăng chi phí vay vốn của cả người mua BĐS và doanh nghiệp BĐS. Thị trường chứng khoán giảm điểm, nhà đầu tư mất niềm tin, khiến các doanh nghiệp BĐS cũng khó phát hành cổ phiếu mới để huy động vốn. Khi đó doanh nghiệp BĐS vừa khó vay, vừa khó phát hành cổ phiếu hay trái phiếu. Như vậy thì các doanh nghiệp BĐS thiếu vốn cũng gặp khó khăn hoàn thiện dự án dang dở hoặc tái cấu trúc nợ. Dẫn tới rủi ro tồn kho BĐS tăng cao, giá không giảm mạnh nhưng thanh khoản kiệt quệ và rủi ro "vòng xoáy nợ" trở lại, nếu doanh nghiệp dùng đòn bẩy lớn.

• Kênh 4: Tăng lãi suất để ổn định tỷ giá => Giảm sức mua BĐS + tăng chi phí vốn phát triển BĐS.

Kim ngạch xuất khẩu sang Mỹ giảm, kém hấp dẫn hơn với FDI và FII cũng làm giảm nguồn cung USD, gây áp lực mất giá lên đồng VND. Tỷ giá USD hôm nay đã phá đỉnh 26,000 và với rủi ro địa chính trị như hiện tại, ngày về của tỷ giá còn xa. Do đó, SBV sẽ phải tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát và ổn định tỷ giá. Nhưng cũng từ đây mà chi phí trả nợ vay mua nhà, chi phí vốn phát triển BĐS cũng sẽ tăng, dẫn đến giảm sức mua BĐS đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao (phân khúc trung cấp và cao cấp).

• Kênh 5: Rủi ro chính trị, thuế quan và tỷ giá => Tâm lý thị trường tiêu cực => Cash is King, giao dịch BĐS giảm.

Như đã phân tích ở trên, rủi ro chính trị hiện tại của Việt Nam là rất lớn so với trước đó. Điều này làm giảm niềm tin của nhà đầu tư, tâm lý nghe ngóng khiến nhà đầu tư và người mua hoãn giao dịch, giảm nhu cầu đầu tư tài sản rủi ro hoặc tài sản có giá trị lớn như BĐS mà sẽ có xu hướng đầu tư trú ẩn nhiều hơn (ví dụ như vàng) hoặc giữ tiền mặt (cash) đề phòng thủ hoặc chờ thời cơ “hốt hàng giá rẻ”. Điều này dẫn đến thanh khoản thị trường BĐS cũng sẽ giảm.

Về mặt dài hạn, trong kịch bản tiêu cực nhất nếu như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung thật sự xảy ra, thì các doanh nghiệp Việt Nam phụ thuộc vào nguyên vật liệu từ Trung Quốc sẽ chịu tổn thất nặng nề. Sự gián đoạn về chuỗi cung ứng kết hợp cùng thuế quan tăng cao làm tăng chi phí sản xuất, giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp sản xuất và xuất khẩu, từ đó ảnh hưởng đến tất cả phân khúc và đối tượng của thị trường BĐS.

Nguồn: Người viết tự tổng hợp