Trước khi mua 1 căn, phải xem > 100 căn

Mua BĐS ngoại trừ yếu tố duyên số, thì điều quan trọng nhất để mua được BĐS đầu tiên thật ưng ý không phải là kiến thức tài chính cá nhân hay hiểu biết sâu sắc về vĩ mô, mà là bạn phải đi xem đủ nhiều

Mua bất động sản, khác hoàn toàn với chuyện mua một cái túi, một chiếc xe hay thậm chí là chọn trường đại học. Bởi bạn không thể hoàn trả nếu thấy không hợp. Không thể “chuyển lớp” nếu hàng xóm quá ồn. Không thể rời đi ngay nếu thấy khu này thiếu sinh khí. Một khi đặt bút ký, là ràng buộc tài chính hàng chục năm. Và vì thế, điều quan trọng nhất không phải là kiến thức tài chính cá nhân, cũng chẳng phải là hiểu biết vĩ mô sâu sắc. Mà là bạn phải đi xem đủ nhiều, nhất là khi mua BĐS đầu tiên (tài sản có ý nghĩa tinh thần cực kỳ lớn).

Vì sao lại như vậy?

1. Đi một ngày đàng, học một sàng khôn

Nhớ lại cái hồi mình lớ ngớ nhận công việc đi xem nhà giúp ba và bạn bè của ba trên SG, vì ba và các cô chú ở xa không tiện đến xem. Ngày đầu tiên “ra quân”, mình cực kỳ tự tin vì học hết sách tài chính cá nhân, theo dõi mọi báo cáo của Bộ Xây dựng và thậm chí... có bảng Excel đánh giá BĐS theo điểm số. Nhưng khi bước vào căn nhà đầu tiên đi xem, mình loay hoay mãi không biết đứng chỗ nào để “ngắm”. Không biết nên hỏi gì, không nhận ra cửa sổ nhỏ khiến nhà bí bức, càng không để ý hẻm phía sau vốn là đường nước tràn mỗi khi mưa lớn.

Nhưng đúng là đi một ngày đàng, học một sàng khôn. Mình càng đi xem nhiều, càng cảm nhận nhiều, càng siêng hỏi xoáy đáp xoay với môi giới, mình càng hiểu rõ từng chi tiết tưởng như rất nhỏ nhưng lại ảnh hưởng lớn đến cuộc sống sau này: Vị trí cửa sổ có đủ gió không, nhà xây kiểu gì để không bị hầm bí, khu vực nào dễ ngập, hướng nào buổi chiều nắng gắt, phong thủy bố trí ra sao thì gia chủ dễ gặp chuyện khó ở,… Hay thậm chí những điều cơ bản như là cách áng chừng độ rộng vô cùng thuận tiện của đường/hẻm/vỉa hè bằng đơn vị…dép (dép mình dài 22cm, đi được N bước liên tiếp nhau thì chiều rộng bằng 22xN). Tất cả những điều đó, không một cuốn sách nào viết đủ. Bạn chỉ có thể học được khi chính mắt thấy, chính chân bước, chính tai nghe. Và quan trọng hơn cả, là chính cảm xúc của bạn trải nghiệm. Tri thức từ những chuyến đi thực địa này không chỉ thực tế, mà nó còn in hằn rất sâu, không sao quên được.

2. Trăm nghe không bằng một thấy, một thấy càng không bằng một “sờ”

Có một sự thật rằng đa số BĐS nhìn trên mạng một đằng, ở ngoài một nẻo, mà nhiều khi đến tận nơi xem rồi mà vẫn chưa ăn thua. Phải đến tận nơi xem, ngắm từ trong ra ngoài từ trên xuống dưới mới check được những thứ như: Chất lượng xây dựng có ổn không hay nhà đã thoảng mùi ẩm mốc? Hàng xóm có đam mê hát karaoke từ 9h sáng đến 11h đêm không? Căn nhà đó có xây lấn lộ giới không, chứ hẻm mà được nới rộng thì sẽ mất nửa cái sân? Nhà đó vuông vức hay thóp hậu? Sao hàng xóm nhìn mình với ánh mắt kỳ kỳ, phải chăng nhà này có view sang “thế giới bên kia”? Còn rất nhiều nữa mà mỗi một căn nhà sẽ dạy bạn một bài học riêng.

Bất động sản là sản phẩm bạn PHẢI đánh giá nó bằng mọi giác quan bạn có, kể cả giác quan thứ 6. Có như thế, bạn mới biết rõ mình đang mua cái gì, không phải chỉ là diện tích và vị trí, mà là tổng hòa của cảm xúc, tiềm năng và cả những rủi ro giấu kín.

3. Xem nhiều tự khắc biết mình có thể chấp nhận bao nhiêu

Không ít người than rằng "xem hoài mà chẳng ưng căn nào". Nhưng thật ra, xem hoài không phải để chọn ngay. Xem là để hiểu. Hiểu nhà. Hiểu người bán. Hiểu chính mình.

Bởi vì bất động sản là một cuộc thương lượng giữa lý trí và cảm xúc. Không có căn nào hoàn hảo. Căn có vị trí đẹp thì hơi ồn. Căn yên tĩnh thì lại xa trung tâm. Căn sáng sủa thì phòng ngủ nhỏ. Căn giá rẻ thì pháp lý phức tạp. Càng ít nhược điểm, càng nhiều ưu điểm thì giá càng cao và chủ nhà chốt giá càng cứng. Xem nhiều, trải nghiệm nhiều, thậm chí thuê luôn BĐS định mua để ở thử hoặc thuê ở gần đó để tự mình trải nghiệm. Có như thế thì bạn mới càng hiểu bản thân mình có thể chấp nhận những nhược điểm đến đâu, từ đó dễ dàng hơn trong việc lựa chọn BĐS cho riêng mình. Càng đi xem nhiều, bạn càng rõ ràng hơn về ranh giới của mình: mình sẵn sàng đánh đổi điều gì, mình không thể sống thiếu điều gì, mình có thể chấp nhận những khiếm khuyết nào - và ở mức giá nào.

Xem nhiều, bạn sẽ không còn rơi vào bẫy ảo tưởng. Không còn thấy một căn nhà hơi đẹp là tim đập chân run. Càng không để môi giới vẽ thêm vài câu đã gật đầu đặt cọc.

4. Có sense thực tế về thị trường, dễ dàng pricing và thương lượng

Trăm hay không bằng tay quen. Một điều thú vị khác khi đi xem nhiều, là bạn sẽ dần hình thành một “sense”, tức là cảm quan nhạy bén với thị trường. Như người đi chợ lâu năm, chỉ cần nhìn màu cá là biết tươi hay ươn, người đi xem nhà nhiều sẽ nhìn bản đồ là biết quy hoạch ăn thua hay không, nhìn giá là biết chủ thật sự cần bán hay chỉ thả thính. Nhìn cách bài trí là biết chủ nhà ở lâu hay mới tân trang để bán. Khi nhìn vào mỗi BĐS, bạn sẽ tự có một giọng nói trong đầu đang tự động phân tích:

• À, kiểu nhà này mát nè, vì thiết kế lấy gió tốt.

• Khu kia tuy đẹp nhưng hạ tầng chưa có gì xài.

• Căn này rẻ bất thường chắc chắn có gì đó "sai sai".

Bạn sẽ bắt đầu biết cách “soi” một căn nhà. Biết khi nào có thể trả giá, trả bao nhiêu, hay giá nào mới là giá “hợp lý”. Biết khu nào sẽ có tiềm năng vài năm tới, khu nào đã bão hoà. Biết so sánh đúng căn, chứ không phải so giá nhà trong hẻm 3m với mặt tiền đường lớn rồi thắc mắc vì sao chênh nhau quá nhiều.

Và kỳ lạ thay, càng đi nhiều, bạn lại càng bớt hấp tấp. Cảm giác “sợ mất cơ hội” dần được thay bằng sự bình tĩnh, vì bạn biết rõ: thị trường luôn có căn khác. Và quan trọng nhất: bạn không dễ bị xoay vòng bởi lời của người khác nữa, vì bạn có cơ sở thực tế trong đầu. Rồi thì đương nhiên, khi thương lượng với chủ nhà, bạn lại càng dễ dàng deal giá một cách duyên dáng, hiệu quả.

5. Nếu đủ duyên, sẽ có được thêm nhiều mối quan hệ chất lượng

Nhưng điều đáng quý nhất khi bạn chịu khó đi xem, có lẽ không nằm ở căn nhà, mà ở con người.

Bạn sẽ gặp những người môi giới thật sự tận tâm, không chỉ cố bán mà còn dạy bạn cách nhìn nhà. Gặp những hàng xóm tương lai, người sẵn sàng kể cho bạn nghe về khu phố này như chính câu chuyện đời họ (không ít case đã tránh mua phải BĐS phong thủy xấu nhờ hỏi chuyện những người hàng xóm). Gặp chủ nhà chân thành, kể bạn nghe vì sao họ gắn bó rồi quyết định chuyển đi. Lắng nghe câu chuyện của nhiều người, tự nhiên bạn sẽ vỡ ra nhiều bài học mà không sách vở nào dạy được.

Bất động sản, sau tất cả, không phải là chuyện gạch đá, mà là chuyện đời sống. Và để chọn được căn đầu tiên, bạn cần nhiều hơn là tiền. Bạn cần kinh nghiệm hình thành từ sự kiên nhẫn. Vậy nên, nếu bạn đang chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên trong đời, mình xin gửi đến bạn lời khuyên từ ba mình - một nhà đầu tư BĐS kỳ cựu xuất phát từ một kỹ sư chẳng biết gì về nhà đất: Đi xem thật nhiều. Trước khi mua 1 căn phải xem 100 căn.

Bạn sẽ mệt. Bạn sẽ hoang mang. Nhưng bạn sẽ trưởng thành.

Và khi bạn gặp được căn phù hợp, bạn sẽ biết: "Đây là nó." Không do ai thuyết phục, mà vì bạn đã đủ trải nghiệm để tự tin ra quyết định. Rồi dần dần, chính những trải nghiệm này sẽ trở thành tài sản vô hình vô giá của chính bạn, không một ai có thể lấy đi.

Trong bài viết sắp tới, mình sẽ chia sẻ những bài học “đường đời đầu tiên” về BĐS mà mình đúc kết được sau khi đi xem 50 BĐS (bao gồm nhà phố và căn hộ) trên khắp Sài Gòn. Nếu bạn quan tâm, hãy đón đọc phần 2: 50 căn nhà đầu tiên dạy mình những gì?